一、税种简介
    问：个人转让房屋需要缴纳哪些税？分别由谁缴纳？
    答：个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加8个税（费）种，其中除契税由买房者缴纳、印花税由买卖双方缴纳外，其余税种都由卖房者缴纳。
    问：各税种的税率分别是多少？
    答：营业税　现行的税收政策是：从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。
    个人所得税　个人转让住房，对纳税人能够完整、准确地提供转让住房收入、成本和费用凭据的，经征收机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，其余额按20%的比例税率征收个人所得税；纳税人不能提供完整、准确的住房原值凭证，不能正确计算住房原值和应纳税额，按其住房转让全部收入的1%核定征收个人所得税。
    土地增值税　在中国境内出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（以下简称转让房地产）的个人以转让房地产的增值额作为计税依据，缴纳土地增值税。如纳税人能够提供评估价格或购房发票的，按四级超率累进税率计征土地增值税；如纳税人不能提供评估价格或购房发票的，按住房转让全部收入的1%核定征收土地增值税。
    契税　个人购买商品住房以购房价格为计税依据缴纳契税，税率为3%。对于个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
    印花税　个人购买商品房，买卖双方应纳印花税的税率为0.05%。
    城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加　计税金额为营业税的实际缴纳税额，税率分别为：7%（5%）、3%、1%

二、办税地点
    问：个人转让住房到哪里办理涉税事宜？
    答：（一）昆明市市区范围内（即四城区、三个开发区、空港区）的纳税人，到地税机关设在各房屋产权交易中心的办税窗口办理，具体地点是：
    昆明市房屋产权交易中心
    地址：昆明市护国路57号华尔贝大厦二楼西山区房屋产权交易中心
    地址：昆明市茭菱路260号西山区房屋产权交易中心滇池路分中心
    地址：昆明市滇池路748号官渡区房屋产权交易中心
    地址：昆明市春城路C2—13号地块（日新立交桥西侧）
    （二）昆明市其他县（市）区范围内的纳税人，到地税机关设在当地房管部门的办税窗口办理，房管部门没有设办税窗口的，到当地主管地税机关办理
    三、办税流程
    问：个人转让住房申报纳税的办税流程是什么？
    答：我市个人转让住房的税收征管办税流程，是按照“先税后证”的原则，在房管部门颁发房屋权属证书之前，地税机关根据纳税人提交的相关涉税资料，进行税款征收或减免税手续的办理。纳税人凭完税凭证或免税凭证到房管部门领取房屋权属证书。
    具体的缴税流程，请注意各产权交易中心办税窗口的宣传提示。

   四、所需资料
    问：卖房人申报纳税应提供哪些资料？
    答：（一）纳税申报表；
           （二）房屋产权人的居民身份证原件和复印件；
           （三）所售房屋的产权证或契税完税证的原件和复印件；
           （四）销售该房屋时与购买方签订的购销合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证原件和复印件；
           （五）原购买（建造）房屋时取得的由地税机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件和复印件；
           （六）地税机关指定需报送的其他资料或证明文件。
    问：卖房人申请减免税应提供哪些资料？
    答：（一）减免税审批表
           （二）房屋产权人的居民身份证原件和复印件；
           （三）所售房屋的产权证或契税完税证的原件和复印件；
           （四）销售该房屋时与购买方签订的购销合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证原件和复印件；
          （五）原购买（建造）房屋时取得的由地税机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件和复印件；
          （六）地税机关指定需报送的其他资料或证明文件。
    问：纳税人申请退还个人所得税纳税保证金应提供哪些资料？
    答：（一）《昆明市个人转让住房个人所得税纳税保证金退还申请表》；
           （二）本人身份证原件、复印件；
           （三）原住房买卖合同及发票的原件、复印件；
           （四）新住房买卖合同、产权证及发票的原件、复印件；
           （五）《税务代保管资金专用收据》原件、复印件。

  五、营业税、契税政策问答
    问：2006年6月1日后，个人转让住房如何缴纳营业税？
    答：（一）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额缴纳营业税。
           （二）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务机关申请办理免征营业税手续。地方税务机关对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
          （三）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
    问：我市个人转让住房，享受税收优惠政策的普通住房标准是什么？
    答：享受优惠政策的住房（以下简称普通住房）应同时满足以下条件：
    （一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
    （二）单套建筑面积在144平方米以下；
    （三）实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.4倍以下。
已出售给职工的房改房，上市交易时执行普通住房交易的税收优惠政策。
    问：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为要缴纳营业税吗？其购房时间以何为准？
    答：也要缴纳。其购房时间确定：
    （一）对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，按发生继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；
    （二）对通过其他无偿受赠方式取得的住房，按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
    问：根据国家房改政策购买的公有住房如何确定购买房屋的时间？
    答：以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则。
 
    问：哪些房屋权属转移的行为要缴纳契税？
    答：房屋买卖、赠与、交换行为承受房屋权属的要缴纳契税。以下列方式取得房屋权属的应视同房屋买卖或房屋赠与缴纳契税：
    （一）接受房屋权属作价入股；
    （二）抵债取得的房屋权属；
    （三）以获奖方式承受房屋权属；
    （四）以预购方式或以预付集资建房款方式承受房屋权属。
    问：对个人无偿赠与住房的税收问题如何处理？
    答：对房地产交易个人无偿赠与住房的税收管理规定按照《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）的规定执行。

    六、个人所得税政策问答
 
    问：个人转让住房取得的所得是否应当缴纳个人所得税？
    答：对个人转让住房（俗称“二手房”）所得征收个人所得税，是个人所得税法的一项基本规定。1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》规定，对“财产转让所得”项目应征收个人所得税。这里所说的财产，包括房产、汽车等大宗财产。因此，个人转让住房取得的所得，从1994年起就应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。1999年，财政部、税务总局、建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号），对个人转让房屋所得征收个人所得税的一些特殊情况规定了优惠政策，但是，对个人转让住房所得征收个人所得税的基本政策始终未变。2006年国家税务总局下发了《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）再次对原有规定进行了进一步完善和细化。
    问：个人转让住房可享受哪些个人所得税优惠政策？
    答：（一）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
    （二）个人出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值与原房销售额的关系可全部或部分予以免税。
    （三）对出售自有住房并拟在1年内按市场价重新购买住房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，纳税人重新购房的金额大于原住房销售额的，全部退还已缴纳的个人所得税纳税保证金；
    （四）出售自有住房并在1年内按市场价重新购买住房的纳税人，重新购房金额小于原住房销售额的，部分退还纳税保证金。计算公式为：
                                 已缴纳        新购房金额
应退纳税保证金＝个人所得税×（-------------×100％）
                           纳税保证金     原住房销售额
    问：个人出售现房后1年内未重新购房的，纳税保证金如何处理？
    答：个人出售现房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
    问：个人转让住房应如何缴纳个人所得税？
    答：（一）对能提供出完整、有效、合法凭证的纳税人，可按照税法规定从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按照20%的税率计算缴纳个人所得税。
           （二）对不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按照住房转让收入的1%核定征收个人所得税。
    问：个人转让受赠住房应如何缴纳个人所得税？
    答：个人转让受赠住房时，一律以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按照20％的适用税率计算缴纳个人所得税，不得核定征收。
    问：如何确定房屋原值？
    答：（一）商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。
           （二）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。
          （三）经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。[经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。] 
        （四）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费。
        （五）城镇拆迁安置住房原值分别为：
    1.房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；
    2.房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费；
    3.房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
    4.房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关税费。
    问：转让住房过程中缴纳的税金包括哪些？
    答：包括纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税等税金。
    问：合理费用包括哪些？
    答：合理费用包括：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
    （一）支付的住房装修费用，以纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，在以下规定比例内扣除：
    1.已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
    2.商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
    （二）支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
    （三）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
    问：哪些属于合法凭证？
    答：（一）住房原值的合法有效凭证指：商品房、经济适用房为购房发票、完税凭证及行政性收费收据；已购公有住房为财政部门或原产权单位的收款收据、税票及行政性收费收据；城镇拆迁安置住房为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳或取得货币补偿发票、税票及行政性收费收据；自建住房为本住房实际建造费用发票、税票及行政性收费收据。
           （二）相关税金的合法有效凭证指：税务机关开具的完税凭证。
           （三）合理费用的合法有效凭证指：实际支付装修费用的税务统一发票、银行按揭贷款利息证明、行政性收费收据。
           （四）上述合法有效凭证上的姓名应与转让住房产权人姓名一致，不一致的不得扣除。
    问：如何申请退还个人所得税纳税保证金？
    答：个人在申请退还纳税保证金时，应提出书面申请，并向主管地税机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管地税机关要求提供的其他有关证明材料，经主管地税机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。

七、土地增值税政策问答
    问：什么是土地增值税？
    答：土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。
    问：土地增值税的纳税人有哪些？
    答：凡在昆明市行政区域范围内转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（简称纳税人）。
    问：土地增值税的税率如何规定？
    答：土地增值税实行四级超率累进税率，具体规定是：
  问：个人转让房地产土地增值税有哪些优惠政策？  
    答：（一）个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税。
           （二）通过法定继承方式转让房屋产权的，免征土地增值税。
           （三）自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。
           （四）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
           （五）对个人转让自有住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免于征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年，按规定计征土地增值税。
           （六）个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的，免征土地增值税。
           （七）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由个人自行转让原房地产而取得收入的，免征土地增值税。
    
    问：个人转让房地产土地增值税如何计算？
    答：具体计算分三种方法：
    （一）能提供评估价格的计算方法
土地增值税应纳税额＝[转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金] ×适用税率。
    1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；
    2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；
    3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。
    4.能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。
    （二）能提供购房发票的计算方法
    土地增值税应纳税额＝[转让收入－上手购入价×(1+5%×n)－与转让房地产有关的税金]×适用税率。
    1.“n” 是指购入房屋到转让房屋的年度数；
    2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；
    3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5％的基数。
    （三）既没有评估价格，又不能提供购房发票的计算方法
    土地增值税应纳税额＝转让收入×1％

   八、计算缴税实例
    例一    王女士于2004年4月以450000元在昆明市区购买了一套面积为150㎡的商品房，缴纳契税13500元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以620000元的总价卖出，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计400元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。王女士转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？
    解析：王女士转让的这套商品房，由于房屋面积为150㎡，属于非普通住宅，且只居住了两年零七个月，因此其转让时应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税。
王女士应缴纳的税额为：
    1、营业税＝620000×5%=31000（元）
    2、城市维护建设税=31000×7%=2170（元）
    3、教育费附加=31000×3%=930（元）
    4、地方教育附加=31000×1%=310（元）
    5、印花税＝620000×0.05%＝310（元）
    6、土地增值税：
    可扣除项目金额＝450000×（1+5%×2）+13500+
（31000+2170+930+310+310）＝543220（元）
    增值额＝620000-543220＝76780（元）
    增值率＝76780÷543220＝14.13％
    增值率不超过50％，适用税率30％。
    应缴土地增值税＝76780×30％＝23034（元）
    7、个人所得税
    可扣除的房屋原值＝450000＋13500＝463500（元）
    可扣除的相关税金＝31000+2170+930+310+310＋23034＝57754（元）
    可扣除的合理费用＝装修费＋手续费、公证费等
    ＝45000＋400＝45400（元）
（税法规定可扣除的装修费最高限额为（450000×10％）45000万元，其实际支  付的装修费为50000元，则只能在税前扣除45000元装修费）
    应纳税所得额= 620000-463500-57754-45400＝53346（元）
    应纳所得税额＝应纳税所得额×20％＝53346×20％
                         ＝10669.2（元）
    例二  李先生于2006年12月将自己购于2003年5月的一套住房（普通住宅）出售，售价为25万元，由于保管不善不能提供出原购房时的相关原始凭证。李先生转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？
    解析：李先生转让的这套住房属于普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。由于其居住时间为三年零七个月，因此其转让时应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税和个人所得税。由于其不能提供出完整的成本费用凭证，因此个人所得税按照1％核定征收。
李先生应缴纳的税额为：
    1、营业税=250000×5%=12500（元）
    2、城市维护建设税=12500×7%=875（元）
    3、教育费附加=12500×3%=375（元）
    4、地方教育附加=12500×1%=125（元）
    5、印花税＝250000×0.05％＝125（元）
    6、个人所得税＝250000×1％＝2500（元）
    例三  张先生于2006年12月将自己购于2003年6月的一套住房（非普通住宅）出售，售价为30万元，由于保管不善不能提供出原购房时的相关原始凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格。张先生转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？
    解析：张先生转让的这套住房属于非普通住宅，其居住时间为三年零六个月，因此其转让时应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税，土地增值税可享受减半征收的优惠。由于其不能提供出完整的成本费用凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格，因此个人所得税按照1％核定征收、土地增值税按照1％核定征收。
    张先生应缴纳的税额为：
    1、营业税=300000×5%=15000（元）
    2、城市维护建设税=15000×7%=1050（元）
    3、教育费附加=15000×3%=450（元）
    4、地方教育附加=15000×1%=150（元）
    5、印花税＝300000×0.05％＝150（元）
    6、土地增值税＝（300000×1％）×50％＝1500（元）
    7、个人所得税＝300000×1％＝3000（元）
    例四  刘女士于2001年1月购买了一套面积为212㎡的住房（非普通住宅），购入价为48万元。2006年12月刘女士将该套住房以63万元的价格出售，此房为刘女士的唯一生活用房。刘女士转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？
    解析：刘女士这套住房自用达五年以上，且为家庭唯一生活用房，因此可免征土地增值税和个人所得税，缴纳印花税。因其属于非普通住宅应按差额征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
    刘女士应缴纳的税额为：
    1、营业税=（630000-480000）×5%=7500（元）
    2、城市维护建设税=7500×7%=525（元）
    3、教育费附加=7500×3%=225（元）
    4、地方教育附加=7500×1%=75（元）
    5、印花税＝630000×0.05％＝315（元）